Chi paga i debiti dei condomini morosi?

Chi paga i debiti dei condomini morosi?

Ancora oggi, dopo la sentenza 9148 del 2008 della Suprema Corte di cassazione a sezioni unite, sembra essere la collettività dei condomini in bonis obbligati ad una solidarietà non richiesta ma imposta.

Eppure la sentenza è chiara nel suo pronunciamento: “In materia di responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio, si applica il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. Ciò si può affermare in quanto l’obbligazione, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di denaro; la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l’art. 1123 c.c. non impone il regime della solidarietà. Inoltre l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote.”

Ciò vuol dire che ogni condomino è tenuto a pagare le spese condominiali nell’importo che risulta  dall’applicazione della sua quota millesimale e nulla più.

Le spese condominiali sono 1000, la quota del condomino è 50 mm, il condomino deve pagare solo 50.

Il condominio, o meglio la collettività dei condomini, non possono deliberare di  accollarsi, anche temporaneamente, i debiti dei condomini morosi  suddividendoli   poi pro quota al fine di pagare i creditori-fornitori del condominio.

I fornitori-creditori del condominio che non sono stati interamente soddisfatti del pagamento del loro lavoro o fornitura potranno solo rivolgersi personalmente ai condomini morosi e non pretendere il pagamento solidale dell’intero importo dall’amministratore del condominio.

Ciò comporta però che l’amministratore abbia richiesto il pagamento suddiviso pro quota tra tutti i condomini e che abbia versato al creditore le quote a lui corrisposte dai condomini puntualmente adempienti alle spese condominiali.

L’amministratore di condominio, inoltre, dovrà comunicare ai creditori fornitori del condominio, il nome e la quota di debito dei condomini morosi.

Non si può opporre alcuna eccezione alla privacy, le quote di spese condominiali non sono dati sensibili.

Se non si ottempera a tale procedura l’eventuale delibera di accollo dei debiti dei condomini morosi, normalmente con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, ovvero mediate la ripartizione tra tutti i condomini in un apposita tabella di ripartizione delle spese è radicalmente nulla e impugnabile in qualsiasi momento dai condomini contrari o non presenti in assemblea ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Tale delibera, infatti, non rientra nelle competenze dell’ assemblea dei condomini perché essa verrebbe a costituire un finanziamento, una sorta di mutuo, atto non previsto dall’ordinamento per i condomini.

Offrire o meglio finanziare per terzi un importo, nel nostro caso un debito di denaro, è attività esclusivamente riservata a particolari soggetti (banche, finanziarie ecc.) a ciò autorizzate dalla Banca d’ Italia o dallo Stato e soggetti a ferrei controlli secondo il TUIF o il Testo Unico Bancario.

Se comunque i fornitori somministrano servizi per la collettività dei condomini senza prima aver ben chiarito le modalità di pagamento (p.es. richiedendo la disponibilità della provvista all’amministratore) si accollano il rischio degli insoluti e di dover agire poi solo ed esclusivamente   nei confronti dei morosi

La sentenza  9048/08 della Suprema Corte di cassazione è chiara e ci dice che: “la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie”.

Due esempi semplici ci aiuteranno a chiarire.

Se il condominio delibera l’appalto per il rifacimento del tetto ovvero del cortile o delle facciate o anche una qualsiasi manutenzione, decidendo il numero delle rate e le scadenze per il pagamento del contratto, e anche con un comportamento concludente l’appaltatore lo accetta, si assume il rischio dei condomini morosi  dovendo susseguentemente agire direttamente nei loro confronti; va da se che però l’amministratore del condominio dovrà versagli le quote nominative di coloro che hanno pagato.

Al contrario l’appaltatore, prima di iniziare i lavori, potrà pretendere dall’amministratore la certificazione che tutto l’importo dell’appalto è stato versato; sarà allora onere dell’amministratore assicurarsi che tutti i condomini pagano, sollecitarli anche agendo con ingiunzione di pagamento ai sensi dell’art.63 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Nel primo caso il rischio ricade sull’appaltatore, nel secondo sulla collettività dei condomini con possibili riflessi sull’ amministratore di condominio che non ha agito tempestivamente.

Avv. Maurizio Voi

 VOI & PARTNERS

-Studio Legale Associato-

About these ads

Informazioni su Voi & Partners

Studio Legale Associato di Diritto Civile Particolare esperienza maturata nel settore del diritto immobiliare, materia che studiamo dal 1995
Questa voce è stata pubblicata in 02.2 Spese condominiali e contrassegnata con , , , , , , , , , , , . Contrassegna il permalink.

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione / Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione / Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione / Modifica )

Google+ photo

Stai commentando usando il tuo account Google+. Chiudi sessione / Modifica )

Connessione a %s...