Regolamento contrattuale di condominio – supercondominio – clausole –

In tema di supercondominio, le clausole del regolamento contrattuale che assoggettino al peso della immodificabilità ogni singola unità immobiliare oggetto di proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari, anche quando creino vincoli valevoli per gli aventi causa dalle parti originarie, non possono essere considerate nulle per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali, giacché non costituiscono obbligazioni “propter rem”, dando, bensì, origine ad una servitù reciproca.(Cass. civ. Sez. II, 13-06-2013, n. 14898)

Il principio espresso nella sentenza in commento riguarda la lesione del decoro architettonico  in supercondominio; il  bene giuridico tutelato dalle varie fonti negoziali operanti nella specie (atti di acquisto; regolamenti dei condomini periferici e regolamento di supercondominio) doveva essere identificato nell’esigenza di tutela del decoro e dell’armonia estetica degli edifici facenti parte del complesso dando luogo a  una servitù di immodificabilità delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, a prescindere dalla incidenza delle dette modificazioni sull’aspetto estetico o sul decoro architettonico del complesso residenziale.
Cioè, se vi è un vincolo generale di immodificabilità non importa il grado della “modifica” ma solo che è intervenuta una modifica, alterando così l’originaria estetica.
Il regolamento sottoscritto al momento dell’acquisto vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive.

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