Regolamento di condominio contrattuale – clausole sul decoro architettonico – immodificabilità – definizione più restrittiva dell’art. 1120 c.c.

In materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva” (Cass. Civ. sez. II, 24.1.2013 n.1748).

La sentenza in commento ribadisce un principio che può dirsi consolidato nella giurisprudenza della Corte di cassazione (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468).
Era stato accertato che la variazione delle parti visibili della proprietà esclusiva si ripercuotevano ed alteravano l’ assetto architettonico unitario con conseguente degrado del decoro dell’intero complesso in violazione di norme generali del regolamento di condominio di tal tenore: art.5 (che vietava le variazioni dell'”assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso cosi come realizzato”), dell’art. 6 (che vietava la modifica dello “stato dei luoghi che possa alterare il decoro architettonico della propria unità abitativa e dell’intero complesso”) e dell’art. 7 (il quale stabiliva che opere e lavori da eseguirsi nelle singole unità abitative “non potranno in alcun modo pregiudicare l’assetto generale, la struttura architettonica e decorativa del comprensorio e di ciascun comparto”.
I vincoli più stretti del decoro architettonico del regolamento di condominio di natura contrattuale perciò prevalgono sull’art.1120 c.c.

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