Il compenso straordinario dell’amministratore di condominio dopo la riforma del condominio.

Compenso straordinario amministratore condominioAbbiamo già visto che il 14° comma dell’art.1129 dispone che l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Si pone allora il problema se nella dizione “analitica” e “attività svolta” sia ricompreso anche il compenso per la c.d. amministrazione straordinaria dell’immobile che può derivare da manutenzioni non previste e che non siano di ordinaria conservazione (con tutta l’attività burocratica e amministrativa che ne consegue), le azioni giudiziarie, ivi compresa la mediazione, adempimento ad ordinanze della P.A., ecc..

In questi ultimi casi lo specifico dovere di agire, per la “conservazione dei beni comuni”, attraverso l’attività che prima era indicata nell’art. 1130 n. 4, con la dizione “compiere gli atti conservativi dei diritti….” induce a  ritenere, anche alla luce delle ultime e univoche interpretazioni giurisprudenziali, che l’agire in giudizio per la tutela dei “diritti”, sia sempre sottoposto al vaglio dell’assemblea dei condomini e, quindi, attività straordinaria.

Come si regolano allora le voci straordinarie nel compenso “analitico per l’attività svolta”?

Poiché l’amministratore è legato al condominio da un rapporto di mandato, è a questa fattispecie contrattuale che dobbiamo rivolgerci.

L’art.1708 c.c. sul compenso del mandatario distingue due ipotesi: il mandato generale e il mandato speciale; il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione.

Il mandatario nello svolgimento del suo incarico e in relazione ai suoi poteri è tenuto al rispetto della legge e il suo mandato (generale) è riferito a quegli atti che “..si riconnettono all’attività espressamente consentita e ne costituiscono l’ulteriore svolgimento naturale, e non anche quelli che non si pongano come necessari e consequenziali per l’adempimento del mandato, costituendone invece un ulteriore sviluppo, attraverso una dilatazione dell’oggetto.” (Cass.5932/99).

Quindi nel mandato generale sono solo compresi gli atti di gestione: preparatori, strumentali e consequenziali all’incarico. Nel nostro caso, ciò che è elencato nell’art. 1130 c.c.

Ma nel condominio il problema si pone proprio al n.1) dell’art.1130 c.c. che prevede l’attività dell’amministratore per far eseguire le delibere dell’assemblea.

Se quindi l’assemblea delibera una manutenzione straordinaria è dovuto un compenso straordinario per la sua gestione ed esecuzione?

In due non recenti pronunce e comunque con riferimento al vecchio testo, la Corte di Cassazione aveva stabilito che a) il partecipare ad un’ assemblea straordinaria non da diritto a compenso straordinario poiché rientra nel concetto di mandato generale (Cass.3596/03); b) è lecito un diverso  compenso per seguire una manutenzione straordinaria se è approvato dall’assemblea (Cass.2874/08).

Poiché leggendo bene le motivazioni della sentenza testé citata sul compenso si comprende come il presupposto sia la delibera dell’assemblea e che quindi il compenso dell’amministratore ricomprende tutto ciò che essa decide (“tutte le attività espressamente indicate dal codice, anche gli atti preparatori e strumentali”), è bene allora, proprio grazie al 4° comma dell’art.1129, che l’amministratore indichi analiticamente anche il possibile suo compenso per tutte le attività straordinarie, intese quelle extra art.1130 c.c. e con riferimento alle delibere di manutenzione straordinaria ex art.1135 n.4) c.c., nonché l’assistenza per le attività giudiziarie che vede il condominio parte in un processo o nella mediazione, altrimenti, se nulla è specificato nel compenso generale anche tali onorari sono ricompresi poiché si basano su una delibera dell’assemblea che ex art.1130 n.1 c.c. l’amministratore deve far osservare ed osservare.

Avv. Maurizio Voi

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Una risposta a Il compenso straordinario dell’amministratore di condominio dopo la riforma del condominio.

  1. Gianluca ha detto:

    L’ha ribloggato su Condominio Belvedere.

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