QUALE TIPO DI ESECUZIONE NEI CONFRONTI DEL CONDOMINO MOROSO?

IL RECUPERO DEL CREDITO IN CONDOMINIO – 2° PARTE

Abbiamo visto che una volta ottenuto il nostro titolo esecutivo (decreto ingiuntivo) e notificato unitamente all’atto di precetto il condomino moroso ha 10 giorni di tempo per effettuare il pagamento dell’intero importo (capitale oltre competenze e accessori).

In mancanza la legge mette a disposizione del creditore una serie di azioni esecutive che avranno l’obiettivo di recuperare coattivamente le somme mediante l’“aggressione”  dei beni mobili o immobili del debitore.

Vediamo ora quali sono queste azioni e le loro conseguenze:

  1. 1) PIGNORAMENTO IMMOBILIARE: il pignoramento immobiliare ha come scopo la messa all’asta dell’immobile o degli immobili di proprietà del debitore.

Le fasi si possono così riassumere:

-notifica pignoramento;

-trascrizione (“blocca” l’immobile);

-deposito istanza di vendita;

-deposito relazione notarile;

-stima dell’immobile da parte di un perito incaricato dal tribunale;

-udienza avanti il Giudice dell’Esecuzione;

-aste;

-distribuzione tra i creditori del ricavato dalla vendita.

Si tratta, è vero, di una procedura lunga (possono passare anche alcuni anni dalla notifica del pignoramento alla vendita) e costosa, inoltre non è nemmeno garantito il recupero dell’intero capitale (se ci sono creditori che hanno ipoteche questi prevalgono si tutti gli altri, pensiamo alle banche), ma quando non vi sono altre alternative è l’unica azione che ci permette di “sostituire” il debitore/condomino moroso; infatti prima viene venduto l’immobile e prima subentra al condomino moroso un altro condomino (l’acquirente) al quale si potranno sempre richiedere le spese condominiali relative ai due anni precedenti la vendita (art. 63 disp.att.c.c.).

La riforma del condominio ha, infatti, mantenuto la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore.

Così facendo si riesce ad evitare che il condomino moroso, continuando a non pagare le somme dovute, determini un aumento considerevole del debito con la ovvia conseguenza che gli altri condomini saranno poi costretti a corrispondere gli importi al posto suo.

  1. 2) PIGNORAMENTO PRESSO TERZI: il pignoramento presso terzi ha come scopo quello di ottenere il pagamento da parte di un terzo che ha un debito nei confronti del condomino moroso.

Il terzo pagherà al condominio anziché al condomino moroso.

Es. Il condomino moroso ha un appartamento locato: si potrà pignorare il canone di locazione, in tal modo il conduttore/inquilino pagherà gli importi al condominio, ovviamente ciò a seguito di una ordinanza del Giudice del tribunale. Questa risulta essere l’azione esecutiva più proficua, veloce e meno dispendiosa per un creditore, ma necessita di notizie utili quali ad es. esistenza di un conto corrente (bancario/postale), di un rapporto di lavoro subordinato, ecc…

Si rammenta che tali notizie sono reperibili anche tramite servizio investigativo.

E’ veloce poiché si procede con la notifica dell’atto di pignoramento che contiene già l’invito al terzo e al debitore a comparire ad un’udienza (tra il giorno di notifica e il giorno di comparizione la legge prevede che decorrano almeno 10 giorni) nel corso della quale il Giudice assegnerà al condominio le somme da questo vantate.

  1. 3) PIGNORAMENTO MOBILIARE: il pignoramento mobiliare ha come scopo la messa  all’asta dei beni mobili di proprietà del debitore.

Viene utilizzato molto poco poiché presuppone che l’ufficiale giudiziario incaricato acceda alla proprietà del debitore e proceda con il pignoramento del mobilio (es. televisione, quadri, divano…) che successivamente verranno messi all’asta come beni usati.

Facile presumere che si tratta di un pignoramento che il più delle volte da’ esito negativo (l’ufficiale non riesce a farsi aprire dal debitore) oppure anche se con esito positivo può accadere che i beni pignorati siano di poco valore e che non si riescano a vendere, al punto da non recuperare nemmeno le spese.

Tale tipologia di pignoramento potrebbe avere un senso nell’ipotesi in cui il debitore fosse titolare di aziende/uffici dove i beni sono costituiti da macchinari e/o mobili da ufficio, computer, ecc…sempre che tali beni siano di proprietà del debitore medesimo.

  1. 4) ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE: l’iscrizione di ipoteca giudiziale ha come scopo il blocco di un bene immobile del debitore a seguito di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (fintantoché l’immobile risulta ipotecato il debitore non potrà liberamente disporne).

L’iscrizione si effettua tramite presentazione di una nota presso il Registro Immobiliare della città in cui si trova l’immobile unitamente a copia autentica e con formula del nostro decreto preventivamente ottenuto.

Si tratta di una buona garanzia per il condominio che però è limitata alla somma iscritta; il creditore, infatti, non potrà chiedere il pagamento di un importo superiore rispetto a quanto risulta dall’iscrizione (solitamente, però,  si iscrive ipoteca per il doppio del debito e in tal modo si riesce comunque a recuperare tutto).

Il costo per iscrivere ipoteca comprende il versamento, tramite F23, delle imposte ipotecarie che rappresentano il 2% del capitale a debito (con un minimo di euro 262,00), oltre competenze legali pari ad euro 350,00 al netto degli accessori di legge.

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E se il condominio deve recuperare spese condominiali  nei confronti del condomino dichiarato fallito?

In tal caso il condominio chiederà di essere ammesso al passivo del fallimento sulla base dei bilanci (consuntivo e/o preventivo) regolarmente approvati dall’assemblea. Quindi NON è necessario chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, essendo sufficiente depositare il ricorso contenente la domanda di ammissione corredata dalla documentazione comprovante gli importi, appunto, approvati (quindi deve trattarsi di contributi divenuti esigibili ai sensi dell’art. 63 disp.att.c.c.).

Occorre però fare una distinzione:

  1. a) Spese maturate ante fallimento;
  2. b) Spese maturate dopo il fallimento.

a) Nella prima ipotesi i contributi condominiali verranno ammessi al passivo fallimentare in via chirografaria; ciò vuol dire che verranno pagati dal curatore fallimentare solo dopo aver soddisfatto tutti i creditori in prededuzione e privilegiati e sempre che siano rimaste somme a disposizione.

b) Nella seconda ipotesi, invece, (ED E’ PROPRIO QUI LA NOVITA’) le spese per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché per le innovazioni sono saranno pagate dalla curatela in PREDEDUZIONE; ciò vuol dire che tali crediti condominiali verranno soddisfatti prima di qualsiasi altro credito, anche se  privilegiato (quale, ad es., un credito garantito da ipoteca).

Tale nuova interpretazione dell’art. 111 RDL 267/41, e successive modificazioni, si applica non solo al fallimento ma anche a tutte le altre procedure concorsuali (concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa, l’amministrazione straordinaria, l’amministrazione controllata

Avv. Ilaria Crivellaro

Voi&Partners Studio Legale Associato

SCHEDA PRATICA RIEPILOGATIVA – TEMPI – COSTI – PROCEDURA

I presupposti (art. 63 disp. att. c.c.):

-avviso di convocazione e prova di consegna al condomino moroso

-bilancio consuntivo e/o preventivo regolarmente approvato dall’assemblea;

-chiara indicazione (stato di ripartizione) dei contributi condominiali dovuti sottoscritto dall’amministratore;

-verbale dell’assemblea di condominio che approva i suddetti documenti;

I documenti:

-avviso di convocazione e prova di consegna al condomino moroso

–  verbale dell’assemblea che approva il bilancio consuntivo e/o preventivo di gestione;

– bilancio consuntivo e/o preventivo approvato;

– stato di ripartizione riferibile al condomino moroso;

Procedura:

-L’avvocato prepara l’ingiunzione e la deposita nella cancelleria del Giudice competente;

– orientativamente entro 10-20gg viene emesso il decreto dal Giudice;

– l’avvocato notifica con il precetto l’ordine al condomino moroso con l’invito a pagare entro 10 gg.

– se il moroso non paga, inizia la fase dell’esecuzione, cioè il pignoramento dei beni mobili o immobili,   dello stipendio o altri crediti che il moroso vanta verso terzi.

Costi

-Fondo spese all’avvocato che dipende dall’importo del credito da recuperare (fino ad   €. 5.200, indicativamente €.565 fonte: Trib.Verona);

-Versamento del c.d. “contributo unificato” per la presentazione del D.I. nella cancelleria (il costo dipende sempre dall’importo del credito, p.es. per un credito di €.1000, il contributo unificato è di €.18,50 fonte Ministero della Giustizia)

Tabelle dei compensi e spese liquidate dal Giudice di Pace e Tribunale di Verona:

  1. 1) Tabella compensi ingiunzione Giudice di Pace Verona;
  2. 2) Tabella compensi ingiunzione Tribunale di Verona;
  3. 3) Tabella compensi espropriazione mobiliare Tribunale di Verona;
  4. 4) Tabella compensi espropriazione presso terzi Tribunale di Verona;
  5. 5) Tabella compensi espropriazione immobiliare Tribunale di Verona
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Studio Legale Associato di Diritto Civile Particolare esperienza maturata nel settore del diritto immobiliare, materia che studiamo dal 1995
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2 risposte a QUALE TIPO DI ESECUZIONE NEI CONFRONTI DEL CONDOMINO MOROSO?

  1. Giuseppina Alaimo ha detto:

    Sono un laureando in giurisprudenza e volevo complimentarmi per il “pezzo”. Fino ad ora, su questi argomenti legati al diritto fallimentare sono riuscito a trovare dei validi spunti solo sul sito http://www.ilfallimentarista.it . Farò menzione anche del vostro indirizzo nella sitografia della mia tesi. Grazie

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