Quanti anni dura l’incarico ad amministrare il condominio?

Il nuovo art. 1129 c.c. prevede che: “L’incarico di amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Una prima lettura ed alcuni primi commenti individuano la durata dell’incarico all’amministratore in due anni, giustificando il fatto che il rinnovo si può avere una sola volta. Argomento anche tratto dalla prima approvazione del testo in senato ove era previsto che l’incarico avesse una durata minima di due anni.

Ancora in prima battuta si è ritenuto che l’incarico di amministratore, ove non richiesta la revoca da parte dei condomini, continui senza necessità di conferma.

Entrambe le ricostruzioni non possono essere seguite poiché così si verrebbe a svilire anche quanto disposto dall’art. 1135 n.1) c.c. sulle attribuzioni dell’assemblea e cioè che essa provvede alla “riconferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione”.

Coordinando questa disposizione con il chiaro disposto che l’amministratore “dura in carica un anno” e che l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per le delibere di cui all’art. 1135 c.c., (art.66 disp. att. c.c.) si evince come il senso della nuova norma sul rinnovo dell’incarico è quello di escludere l’indiscriminato ricorso anche di un solo condomino al Tribunale per la nomina dell’amministratore.

Ma ogni anno l’amministratore deve porre all’ordine del giorno la sua conferma.

Così oggi la maggioranza qualificata è richiesta solo per la revoca (il testo dell’art. 1129, 9 comma c.c. ora così dispone:“con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”).

Fino ad oggi, infatti, se l’assemblea, sull’ordine del giorno della conferma dell’amministratore, non otteneva il quorum  della maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) – poiché per la giurisprudenza della Cassazione trattavasi comunque e sempre di “nuova nomina” (Cass.5.1.1980 n.71, Giur.It.1980, I,1,555)- ciascun condominio poteva rivolgersi al Tribunale per veder nominato un nuovo amministratore.

Ovvero, con importante peso semantico, si diceva che  fino alla nuova nomina l’amministratore rimaneva in carica secondo il principio della prorogatio imperii, volendo così giustificare, comunque, la potestà di adempiere solamente agli atti di ordinaria amministrazione, dimenticando il solo potere dell’assemblea a deliberare gli atti di straordinaria amministrazione ex art. 1135 n.4 c.c..

A quel riferimento è comunque da ricordare l’indirizzo della Cassazione secondo il quale, anche l’amministratore non ri-nominato poteva-doveva  continuare ad esercitare i suoi poteri, conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio (Cass. 25.3.1993 n.3588).

Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. dunque deve essere così interpretato:

–                     L’amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.);

–                     L’assemblea, convocata dall’amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.att.c.c.), ex art. 1135 n.1) deve esprimersi sulla riconferma dell’amministratore;

–                     Se l’assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno 500mm, per il rinnovo con l’indicazione del nome del nuovo amministratore, l’incarico di amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 9 comma c.c.).

Non è quindi più possibile rivolgersi al Tribunale ex art.1105 c.c. per la nomina dell’amministratore quando l’assemblea non raggiunge la maggioranza.

Verona 8 ottobre 2013

Avv. Maurizio Voi

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2 risposte a Quanti anni dura l’incarico ad amministrare il condominio?

  1. Gianluca ha detto:

    L’ha ribloggato su Condominio Belvedere.

  2. Pingback: All’inizio dell’anno, invalidità dietro l’angolo | Il Blog di diritto immobiliare

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