LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA – 1 PARTE

 

mancata-comunicazione-assemblea-di-condominioL’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Così recita il nuovo sesto comma dell’art. 1136 c.c. che, a differenza del vecchio testo che limitava la convocazione «a tutti i condomini», non esclude coloro che, pur non rivestendo tale qualità, hanno il diritto di parteciparvi perché legittimati ad esprimere il proprio voto.

L’uso di una formula più ampia lascia intendere che ora il presupposto generale per essere convocati in assemblea non è più solo la qualità di condomino – e quindi l’essere proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale – ma il fatto di vantare un qualsivoglia diritto sul bene in condominio.

Spetta all’amministratore, con indagini suggerite dall’ordinaria diligenza, avvisare anche coloro che abitualmente non vivono presso lo stabile condominiale, provvedendo inoltre alla convocazione del vero proprietario della porzione immobiliare e non già del condomino cosiddetto “apparente”, colui cioè che si sia comportato come tale senza esserlo (Cass. n. 574/11).

È bene dunque individuare chi sono ora, oltre al normale condomino, i soggetti a cui l’amministratore deve inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea, affinché la stessa possa poi legittimamente deliberare. Tra questi, i primi sono i comproprietari dell’unità immobiliare, che devono essere preventivamente informati della convocazione, anche se poi solo uno di loro potrà partecipare all’assemblea con diritto di voto vincolante anche per gli altri. Il nuovo art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, infatti, il diritto dei comproprietari ad avere un solo rappresentante in assemblea.

Dovrà essere convocato anche l’usufruttuario (art. 67 disp. att. c.c.) per tutto ciò che riguarda l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e servizi comuni e anche nell’ipotesi in cui lo stesso intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c. e cioè quando il proprietario non esegue le riparazioni necessarie poste a suo carico o le ritarda senza giusto motivo ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli art. 985 e 986 c.c. (miglioramenti e addizioni). In questi casi l’amministratore dovrà inviare l’avviso sia al nudo proprietario, sia all’usufruttuario (che risponderanno solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali).

La l. n. 220/2012 ha poi inserito nel codice civile alcune novità pretendendo maggiore certezza nelle modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione (valide per l’assemblea ordinaria e straordinaria).

Ricordiamo, infatti, che l’assemblea è l’organo supremo, preminente del condominio.
In questo contesto, pertanto, la certezza sulla corretta costituzione è requisito imprescindibile per evitare intoppi nella gestione del condominio.
Vediamo quali sono stati i cambiamenti entrati in vigore lo scorso 18 giugno.

L’amministratore, ed i condomini nel caso di condominio senza amministratore o nel caso di mancata risposta alla richiesta di convocazione da parte del primo, hanno il diritto (l’amministratore anche il dovere) di convocare l’assemblea.

IN CHE MODO?

Convocazione dell’assemblea prima della riforma:

Fino al 18 giugno, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, prevaleva la così detta forma libera.
Insomma l’amministratore, incontrando il condomino per le scale, poteva dirgli: non dimenticare che il giorno X alle ore Y presso la sala delle riunioni c’è l’assemblea per decidere sul rendiconto annuale, sul preventivo e sulla nomina/conferma/revoca dell’amministratore.
Ciò bastava per considerare ritualmente convocato qualunque condomino; anche una telefonata poteva bastare.

Certo è che questa modalità di convocazione non dava possibilità di dimostrare agevolmente che i condomini era stati regolarmente avvisati, insomma che avessero saputo nei termini di legge che si sarebbe svolta l’assemblea e che la stessa avrebbe avuto ad oggetto determinati argomenti.

Vale la pena ricordare, infatti, che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità della delibera condominiale (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Convocazione dopo l’entrata in vigore della riforma:

A partire dallo scorso 18 giugno la situazione è cambiata sensibilmente.

A norma del primo comma del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, infatti, l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

S’introduce un’elencazione dei mezzi di comunicazione utilizzabili per inviare l’avviso.
Sparisce la forma orale, o meglio il Legislatore ha preferito indicare tutta una serie di mezzi che hanno come scopo quello di dare certezza dell’avvenuta comunicazione.
In buona sostanza una scelta in linea con la prassi.

L’omessa convocazione, vale la pena ricordarlo, comporterà sempre l’annullabilità della delibera (cfr. nuovo art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.).

E’ previsto anche che l’assemblea in seconda convocazione non possa tenersi nello stesso giorno solare della prima, e che l’amministratore possa fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Avv. Ilaria Crivellaro

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