La complessa convocazione dell’assemblea nei super condominii

La complessa convocazione dell’assemblea nei super condominii

Con la riforma del condominio AssembleaSupercondominiomaggiore attenzione va ora riposta nell’iter di convocazione dell’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii.

Il supercondominio è ora normativamente previsto dall’art. 1117-bis mentre prima la “situazione immobiliare affine al condominio” (costruzione semantica del Viganò) era di origine giurisprudenziale che con la sentenza 7.7.2000 n.9096 aveva trovato definitiva sistemazione nell’ambito delle norme sul condominio negli edifici.

Il legislatore della riforma ha così previsto all’art. 67 3° e 4° co. disp. att. c.c. un iter particolare e complesso per la convocazione dell’assemblea dei i super condominii (da ora anche complesso), chiamata “assemblea dei rappresentanti” che deve tenere in considerazione nell’ordine del giorno sia le materie da trattare, sia i soggetti che devono essere convocati e quindi hanno diritto di partecipare alla riunione.

Le regole che seguono si applicano ai super condomini con più di 60 condomini (art.67 3° co. ) per cui ogni singolo edificio o palazzina dovrà designare il suo rappresentante in seno all’assemblea del complesso.

Designazione del rappresentante

L’ articolo in commento dispone che con la maggioranza di cui all’ art. 1136 5° co. c.c. (50%+1 degli intervenuti e 667 mm) l’assemblea del singolo condominio/palazzina, nomina il suo rappresentante per il complesso.

Mancata designazione del rappresentante

Se per qualsiasi motivo l’assemblea del singolo condominio non nomina il rappresentante, ciascun condomino può rivolgersi al Giudice e chiederne la nomina.

Ovvero su ricorso anche di un o solo dei rappresentati già nominati.

Ma la nomina giudiziaria del rappresentante non è immediata, infatti:

–          Il Giudice diffida il condominio (in persona dell’amministratore) a provvedervi entro “un congruo termine”.

–          Se nel “congruo termine” il condominio non provvede, allora il Giudice provvede alla nomina.

Competenza a deliberare del rappresentante

Il rappresentante avrà la competenza a deliberare solo per la gestione ordinaria delle parti e servizi comuni e per la nomina dell’amministratore del super condominio.

Non sarà possibile condizionare o subordinare  il potere di rappresentanza nell’assemblea del complesso (art.67 4°co.).

La disposizione crea subito dei problemi interpretativi poiché sembrerebbe dire che l’assemblea del singolo edificio non può predeterminare come deve comportarsi il suo rappresentante all’assemblea generale del complesso.

Siccome però il 4° comma richiama per il  rappresentante le norme sul mandato nel quale è insito il potere di rappresentanza (art.1704 c.c. – 1387 e ss c.c.) è più corretto interpretare la norma nel senso che l’assemblea del complesso può indicare le “linee guida” a cui  il condomino investito del potere dovrà attenersi, così se esso se ne discosterà anche eccedendo i limiti, risponderà dei danni nei confronti del super condominio (argomento ex art.1398 c.c.).

Per come è formulata la norma si comprende che prima dovrebbe svolgersi l’assemblea del complesso alla quale è invitato il rappresentante e poi, successivamente, le assemblee dei singoli edifici dopo che il rappresentante avrà comunicato all’amministratore del suo condominio le decisioni adottate nel super condominio.

La dizione letterale del comma 4 così prevede: il rappresentante “comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini, l’amministratore riferisce all’assemblea”.

Quindi quelle che noi abbiamo indicato come “linee guida” semmai dovranno essere formulate nell’assemblea di nomina del rappresentante, altrimenti a questi nulla è possibile contestare.

Quindi da oggi:

–          Alla prima assemblea utile ogni singolo condominio nomina il suo rappresentante per l’assemblea del supercondominio. Indica le “linee guida”.

–          L’amministratore del singolo condominio, comunica il nominativo del rappresentate all’amministratore del complesso.

–          L’amministratore del complesso convocherà solo il rappresentante, perché per il comma 5° dell’art.67, l’amministratore non può aver alcuna delega.

–          L’amministratore del singolo condominio convocherà la sua assemblea solo dopo che sarà svolta l’assemblea del complesso allegando quanto deciso nella precedente assemblea dei rappresentanti.

Ordine del giorno

L’amministratore del complesso nella convocazione dell’assemblea dovrà effettuare un’ attenta valutazione delle delibere da adottare e cioè se riguardano la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore o la straordinaria amministrazione.

Nel primo caso inviterà i soli rappresentanti.

Nel secondo caso dovrà convocare tutti i condomini del super condominio, altrimenti le delibere saranno annullabili.

Verona 30 ottobre 2013

Avv. Maurizio Voi

Voi & Partners | Studio Legale Associato

Annunci

Informazioni su Voi & Partners

Studio Legale Associato di Diritto Civile Particolare esperienza maturata nel settore del diritto immobiliare, materia che studiamo dal 1995
Questa voce è stata pubblicata in 02-DIRITTO CONDOMINIALE, 02.1 La Riforma del Condominio, 02.6 Assemblea condominio e contrassegnata con , , , , , , , , , , , , . Contrassegna il permalink.

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google+ photo

Stai commentando usando il tuo account Google+. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...