LA SOSPENSIONE DEI SERVIZI CONDOMINIALI SUSCETTIBILI DI UTILIZZO SEPARATO

AscensoreSiamo abituati a parlare dei condomini morosi con specifico riferimento solamente alle conseguenze economiche delle loro inadempienze. Abbiamo già visto, infatti, che il proprietario che non paga le quote condominiali di sua spettanza può essere oggetto di un’azione giudiziaria monitoria tramite ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi del primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.

La reazione del condominio alla morosità di uno dei partecipanti, tuttavia, può non fermarsi solamente all’aspetto economico. Quest’affermazione è fondata sul disposto normativo contenuto nell’art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. che stabilisce che in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. In sostanza, privando il condomino di un servizio comune, si pensi al riscaldamento o acqua calda, lo si sanziona della propria inadempienza.

Quali i requisiti?

a) Una morosità che si protrae per più di un semestre;

b) Servizi che possono essere utilizzati in modo separato.

Non solo: se il moroso frappone ostacoli all’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., il condominio può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere un provvedimento d’urgenza che gli consenta di raggiungere lo scopo prefissatosi.

Può anche necessario intervenire all’interno dell’abitazione dei condomini morosi, che dovranno preventivamente essere avvisati, e che non potranno negare l’accesso o, comunque, opporsi all’intervento.

Questa regola risponde ad esigenze di giustizia sociale e di correttezza verso i condomini adempienti. E’ infatti pacifico che i contributi che tutti i partecipanti al condominio devono versare servono all’amministratore per garantire l’erogazione dei servizi, oltre che per mantenere le parti comuni.

Il problema sta però nell’individuare quali, tra questi servizi, possono essere facilmente sospesi senza creare problemi agli altri condomini.

Il pensiero va subito al servizio di riscaldamento, essendo questa una voce di spesa che sensibilmente influisce sui costi della gestione. L’operazione potrebbe però richiedere un intervento tecnico di non semplice esecuzione, se si considera che l’interruzione deve avvenire nel punto in cui la tubazione si dirama dalla colonna montante verso la singola unità immobiliare. A ciò aggiungasi che, nella maggior parte dei casi, simile lavoro di interruzione del flusso riscaldante deve avvenire accedendo nell’unità immobiliare del moroso, con ovvia scarsa possibilità di riuscita. Parimenti dicasi per il servizio di erogazione dell’acqua calda e di quella potabile, sempre che per quest’ultima il giudice eventualmente adito ne consenta il distacco in quanto servizio di primaria utilità.

Tuttavia il Tribunale di Milano con ordinanza cautelare a seguito di ricorso ex art. 700 cpc nella causa RG 72656/2013, ha ordinato al condominio l’immediato riallaccio del condomino moroso all”impianto di riscaldamento centralizzato, evidenziando come non vi sarebbe un bilanciamento tra il diritto fatto valere in via cautelare ed urgente (ex art. 63 disp att c.c.):  il diritto di credito da una parte e la lesione del diritto alla salute dall’altra.

Si passa poi al servizio di ascensore, la cui sospensione può essere concretamente disposta solo fornendo di apertura con chiave ogni porta d’acceso alla cabina sita nei singoli piani, non essendo sufficiente operare solo su quella del piano del moroso, vuoi perché la stessa potrebbe essere usata da altri proprietari o detentori di unità immobiliari site al medesimo piano e vuoi perché sarebbe semplice per il moroso fare comunque uso del servizio utilizzando le fermate al piano inferiore o a quello superiore per poi raggiungere i locali da lui occupati.

Di più facile realizzazione è invece l’inibizione dell’uso di impianti sportivi comuni: si pensi alla piscina condominiale o al campo da tennis, il cui uso è spesso soggetto a preventiva prenotazione presso l’amministrazione ovvero alla presenza di personale autorizzato (bagnino) a cui può essere affidato anche l’incarico di sorvegliare l’acceso degli utenti, escludendolo per i condomini morosi nel pagamento dei contributi da loro dovuti.

Ancor più semplice l’impedire a costoro di fruire degli spazi comuni per parcheggiare la propria autovettura oppure di usufruire di locali comuni adibiti ad attività ricreative: si pensi all’ex locale portineria che, cessata la sua tipica destinazione, viene messo a disposizione per feste dei bambini o per altre similari attività.

L’amministratore dovrà, comunque, utilizzare questo potere con molta prudenza.   Occorre prestare particolare attenzione poiché la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale per esempio il riscaldamento in periodo invernale, potrebbe finire per ledere il diritto costituzionalmente garantito alla salute.

E’ vero che con la riforma è venuta meno la necessità di una preventiva autorizzazione  alla sospensione contenuta nel regolamento di condominio  ma, per evitare spiacevoli conseguenze, forse rimane preferibile che il regolamento, o l’assemblea, fissino le modalità ed i casi in presenza dei quali l’amministratore può avvalersi del rimedio in esame, ad esempio individuando una soglia minima di mora in presenza della quale scatta la sospensione dal servizio. Nel silenzio, è chiaro però che il nuovo potere discrezionale conferito all’amministratore dal nuovo terzo comma dell’articolo 63 deve essere da lui dosato, rimanendo comunque salvo il sindacato dell’autorità giudiziaria sul suo operato e dunque sulla sua personale responsabilità.

Avv. Ilaria Crivellaro

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