Mediazione e Condominio

mediazioneaccordoCONTROVERSIE DI CONDOMINIO:

PRIMA DEL TRIBUNALE BISOGNA RIVOLGERSI AL MEDIATORE

 

La riforma dell’istituto del condominio ha introdotto l’art.71 quater delle disposizioni di attuazione al codice civile il quale prevede, per le controversie in materia di condominio, il procedimento di mediazione di cui al D.Lvo n.28/2010.

L’art.5 del citato provvedimento dispone che “Chi intende esercitare in giudizio un’ azione relativa ad una controversia in materia di condominio, diritti reali (…) è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione (…). L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziaria”.

Le così dette “controversie in materia di condominio” sono quelle relative alla”violazione o errata applicazione” delle norme dall’ art. 1117 all’art.1139 c.c., nonché da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Le controversie, sono quelle che noi chiamiamo anche “liti condominiali” come: le impugnazioni delle delibere dell’assemblea dei condomini per i più disparati motivi, come: errata ripartizione degli oneri condominiali, violazione del procedimento di convocazione o di delibera, approvazione ordini del giorno o lavori di manutenzione con maggioranze inferiori a quelle previste dall’art. 1136 c.c.,violazioni del regolamento di condominio, ecc.

Va anche ricordato che le norme sulle mediazione hanno subito un parziale restyling (DL 69/2013, convertito in legge 9.8.2013 n.98) in conseguenza della pronuncia di illegittimità costituzionale da parte della Corte costituzionale con la sentenza n.272 del 6.12.2012.

In conseguenza di ciò la nuova mediazione è obbligatoria dal 21 settembre 2013.

Il procedimento è però cambiato poiché ora, avviato il procedimento di mediazione presso un “organismo” ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato, è espressamente detto che:

–          Legittimato a partecipare al procedimento è l’amministratore, previa delibera dell’assemblea  approvata con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi;

–          Il condominio deve obbligatoriamente essere assistito da un avvocato;

–          Il procedimento deve durare , salvo proroghe per ragioni oggettive, al massimo tre mesi;

–          Al primo incontro davanti al Mediatore questi deve verificare se le parti intendono iniziare il procedimento di mediazione per la conciliazione della lite.

–          Se le parti prospettano la possibilità di una conciliazione della lite, la mediazione ha inizio, altrimenti se ognuna rimane ferma sulle proprie posizioni e non intende arretrare, la mediazione si arresta subito.

–          Come detto, in tale evenienza, all’organismo di mediazione non è dovuto alcun compenso, ma solo il contributo iniziale (48,80 euro Iva compresa).

–          Al contrario se viene manifestata la volontà transattiva, ha inizio la mediazione e si va alla ricerca dell’accordo bonario.

Facciamo un esempio: se è impugnata la delibera condominiale per mancanza della maggioranza (per l’approvazione di una spesa o per errato quorum costitutivo) e al primo incontro, anche se il condominio, nel frattempo, ha modificato la delibera, il condomino impugnate non intende trovare un accordo sulle spese, il procedimento si chiude e sulle spese di impugnazione deciderà il Tribunale se il condomino che ha introdotto la mediazione  ricorre al Giudice.

Se, al contrario, il condomino che ha iniziato la mediazione ed il condominio, si “aprono” a trovare una mediazione sulle spese che il ricorrente ha dovuto sopportare per contestare la delibera in origine invalida, allora il procedimento inizia sul serio, il Mediatore cerca e propone  un punto di incontro sulle spese e, quindi, concilia le parti. In questo caso è poi dovuto il compenso all’organismo di mediazione.

Se quindi viene fatta la proposta di mediazione, l’amministratore però non può sottoscriverla ma, ai sensi dell’art.71 quater 5° comma, deve essere accettata dall’assemblea, appositamente convocata, con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.

Se l’assemblea non l’approva, l’accordo proposto dal Mediatore non è accettato, in questo caso il Giudice, nel procedimento contenzioso in Tribunale valuterà il comportamento del condominio anche in merito alla condanna alle spese di lite.

Per semplificare,

–          l’amministratore del condominio per il procedimento di mediazione, come per agire o resistere in giudizio, deve sempre essere autorizzato dall’assemblea dei condomini (per la mediazione art.71 quater, per il Tribunale art. 1131 c.c  e sentenza cassazione n.18331/2010).

–          All’atto della comunicazione dell’ avvio del procedimento di mediazione l’ amministratore deve subito convocare l’assemblea e “farsi dettare la linea da tenere”, cioè tentare la mediazione o negare ogni possibilità.

–          Se l’assemblea detta la linea di trovare una conciliazione”, la proposta fatta dal Mediatore deve essere riportata in assemblea per la formale approvazione.

–          Il tutto entro tre mesi.

Verona. 27 Novembre 2013

Maurizio Voi

Voi & Partners | Studio Legale Associato

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Studio Legale Associato di Diritto Civile Particolare esperienza maturata nel settore del diritto immobiliare, materia che studiamo dal 1995
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