COSA ACCADE QUANDO UN CONDOMINO NON E’ D’ACCORDO NEL FARE/RESISTERE AD UNA CAUSA: IL DISSENSO ALLE LITI

Il dissenso dei condomini rispetto alle liti condominiali è disciplinato dall’art. 1132 del codice civile che recita:

Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

L’art. 1132 c.c. è norma inderogabile: ciò vuol dire che non può essere modificata nemmeno dal regolamento di condominio.

Bisogna iniziare col premettere che per essere dissenzienti bisogna che l’assemblea deliberi di promuovere una lite o di resistervi; solo quando l’assemblea si troverà a decidere in merito il condomino che intenda separare la propria responsabilità dovrà comunicarlo all’amministratore (se l’amministratore non c’è la comunicazione deve essere inviata a tutti i condomini). Nei casi in cui la decisione di promuovere una causa o di resistere in giudizio è atto proprio dell’amministratore, il condomino deve prima  rivolgersi all’assemblea – che deciderà in merito – e solo rispetto alla delibera di quest’ultima, può manifestare il proprio dissenso.

Quanto alle modalità seppur vero che il codice parla di atto notificato, la giurisprudenza più attuale annovera fra le possibilità di notifica anche con mezzi equipollenti, come ad esempio la raccomandata con ricevuta di ritorno, l’importante è che il condomino riesca a provare l’avvenuta ricezione.

Il termine di trenta giorni è previsto a pena di decadenza e decorre, appunto, da quando il condomino ha avuto conoscenza della decisione (quindi dalla data dell’assemblea se presente, dal ricevimento del relativo verbale se assente).

Molti condomini credono che una volta manifestato il proprio dissenso alla lite vengano estraniati in tutto e per tutto dalla vertenza instaurata, ma soprattutto da tutte le spese da sostenere; purtroppo la legge va in tutt’altro senso poiché il dissenziente separa solo la propria responsabilità rispetto all’esito della lite.

In pratica a seguito di dissenso correttamente manifestato,  il condomino dissenziente sarà esonerato solo da quelle spese che il condominio, in caso di esito sfavorevole della lite, dovrà corrispondere alla controparte (la norma parla infatti di “conseguenze delle lite per il caso di soccombenza”); mentre è obbligato in solido al pagamento delle spese che il condominio si trova ad affrontare per proprio conto (avvocato di parte e varie consulenze tecniche, e tutto quanto serva per arrivare a giudizio).

Nel caso, invece, che la sentenza sia favorevole al condominio, se il condomino dissenziente ne trae un vantaggio è obbligato al pagamento delle spese che non si sono potute ripetere (cioè tutte quelle spese che non è possibile richiedere alla parte avversa o che il giudice non ha liquidato).

Si rammenti poi che è stato ritenuto illegittimo addebitare le spese legali ai dissenzienti (abbiamo visto sopra di quali spese si tratta), infatti la corte di cassazione, ad es. con sentenze del 08/06/1996, n. 5334 e 29/07/2005, n.16092, ha stabilito che una delibera che imputi al condomino dissenziente le spese di lite sfavorevole sono da ritenersi “nulle” cioè impugnabili senza limite di tempo.

Tale separazione di responsabilità ha però valore solo nei confronti del condominio mentre è inefficace rispetto ai terzi. Così anche il condomino dissenziente talvolta può essere costretto ad effettuare il pagamento alla parte vittoriosa che agisce per il recupero delle somme dovutegli: potrà successivamente esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del condominio al fine di ottenere il rimborso.

E’ opinione dominante che ci si possa estraniare dalla responsabilità dell’esito della lite solo nel caso in cui la controparte sia un terzo (es. Cassazione, 15/05/2006, n. 11126). Nell’ipotesi di lite fra condominio e condomino non sarebbe applicabile l’art. 1132. Infatti trattandosi di liti “interne” al condominio, il condominio medesimo si dividerà in due compagini: da un lato i condomini che promuovono o subiscono una domanda e dall’altro il resto del condominio. Interverrà il Giudice a dirimere la controversia e deciderà anche sulle spese. In ogni caso non è ammissibile imputare le spese di difesa del condominio anche ai condomini che risultano essere la controparte, tanto meno le spese imputate al condominio in caso di esito sfavorevole della lite.

FAC SIMILE DI ATTO DI DISSENSO

Il sottoscritto……residente in….via………………quale condomino dell’edificio di via ………

PREMESSO:

che in data…………l’assemblea del condominio ha deliberato (dissenziente – assente il sottoscritto) di (instaurare – resistere con) una lite giudiziale nei confronti di ………………

COMUNICA

all’amministratore del condominio…….sig.………che intende separare la propria responsabilità da quella dell’assemblea in ordine alle conseguenze e spese nel caso di soccombenza nella lite del condominio, a norma dell’articolo 1132 Codice Civile.

Data ……                              Firma …..

Verona, 5 dicembre 2013

Avv. Ilaria Crivellaro

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