All’inizio dell’anno, invalidità dietro l’angolo

All’inizio dell’anno, invalidità dietro l’angolo

Il 2014 arriverà, passerà la befana e, spazzate le feste, gli amministratori inizieranno a preparare le assemblee di condominio.

E’ quindi necessario ricordarsi che le norme sul condominio che riguardano l’assemblea e gli amministratori sono cambiate e, dietro l’angolo, si nascondono insidie financo invalidità che possono anche portare ad azioni di risarcimento danni.

Intanto, non a caso, ho ora scritto “assemblea di condominio” e non dei condomini perché, anche se la rubrica dell’art. 1135 è rimasta la stessa, il legislatore in più di una novellata o nuova norma parla di “condominio” quasi a dirci che ora c’è un nuovo soggetto giuridico che l’amministratore lo rappresenta verso l’esterno: conto corrente, interesse del condominio.

Vale poco la pena preoccuparsi della maggioranza di conferma o nomina dell’amministratore (art. 1136, IV comma) o perdersi nei bizantinismi se prima serve la revoca e poi la nomina (art.1129), ho già scritto e spiegato che la mancanza di quorum sul punto ha l’effetto di rinnovare per un altro anno l’incarico con i pieni poteri, ma che l’ordine del giorno “conferma o nomina dell’amministratore” deve essere scritto.

Ciò che conta però è l’indicazione del compenso ad ogni delibera e ciò, dice l’art.1129 “a pena di nullità della nomina stessa”. Poiché si parla di nullità, esse è sempre rilevabile, in ogni momento.

Ma questa nullità è insidiosa poiché mina alla base il rapporto di mandato-rappresentanza dell’amministratore verso i terzi e il condominio, portando a rendere inefficaci e nulli gli atti da lui compiuti, con la conseguenza che, se l’assemblea non li ratifica esso ne risponderà personalmente.

Basti pensare ad un contratto di manutenzione per le pulizie e che queste non soddisfino i condomini, ne basta uno solo per eccepire che la nomina dell’amministratore è nulla, l’assemblea non ratifica il contratto e questi è costretto a pagare l’importo all’impresa. E così via…

Non è un dettaglio, così all’atto della riconferma l’amministratore dovrà con precisione indicare il suo compenso nel verbale dell’assemblea, come dice la norma. E’ troppo presto ora per perdersi in sofismi; l’amministratore professionista deve essere molto attento a queste prescrizioni.

L’assemblea va convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’ esercizio e con precise modalità: raccomandata, fax, pec o consegna a mano; ad essa va allegata una relazione sintetica sul bilancio o andamento economico del condominio.

I lavori straordinari necessitano obbligatoriamente di un fondo speciale deliberato e successivamente versato. Firmare un contratto d’appalto senza provvista espone l’amministratore a responsabilità diretta verso l’appaltatore e, anche qui, se l’assemblea non ratifica, lui ne pagherà le conseguenze.

Attenzione dunque le conseguenze potrebbero essere spiacevoli

Buone feste, buon anno e buon lavoro

Verona, 23 Dicembre 2013

Avv. Maurizio Voi

– VOI & PARTNERS –

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Studio Legale Associato di Diritto Civile Particolare esperienza maturata nel settore del diritto immobiliare, materia che studiamo dal 1995
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