LA NUOVA DISCIPLINA DEL SOTTOTETTO A SEGUITO DELLA RIFORMA

La nuova formulazione dell’art. 1117 c.c., al punto 2,  annovera tra le parti comuni di un edificio anche  i sottotetti precisando però che tali locali sono di proprietà comune solo se non risulta il contrario dal titolo e se, per le loro caratteristiche funzionali e strutturali, sono destinati ad un uso a vantaggio di tutti i condomini. Quindi la natura del sottotetto continua a determinarsi principalmente in base al titolo (per titolo si intende l’atto di acquisto o il regolamento contrattuale ad esso allegato e trascritto in conservatoria)  e solo in mancanza di qualsivoglia indicazione in tali atti può ritenersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune o all’esercizio di un servizio comune. Di conseguenza, se il sottotetto è costituito da un vano destinato esclusivamente a servire da protezione/isolamento dell’appartamento dell’ultimo piano, esso deve essere considerato pertinenza di quest’ultimo e dunque di proprietà esclusiva del relativo proprietario.
È il tipico caso del sottotetto con la pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza minima e privo di prese d’aria. Lo stesso vale per spazi magari più alti, ma senza alcun ingresso dalle parti comuni e ai quali è possibile accedere solo dai sottostanti appartamenti, attraverso la creazione di apposita apertura.
Se così conformati e salvo diverso titolo, essi sono di proprietà esclusiva del condomino dell’unità sita all’ultimo piano dell’edificio. Se invece si tratta di vano utilizzabile per gli usi comuni rientra ora a pieno titolo tra le parti comuni, perché in tal caso trova applicazione la nuova presunzione di comunione prevista espressamente dal novellato art. 1117, n. 2 c.c.. In concreto, la proprietà esclusiva del sottotetto è da escludere in tutti i casi in cui è possibile facilmente entrarvi solo da un ingresso sito sulle scale comuni oppure ivi sono collocati impianti condominiali. Il legislatore della Riforma, nell’includere i sottotetti tra i beni comuni “facoltativi”, ha inteso formalmente recepire il consolidato principio giurisprudenziale secondo cui, se il titolo di acquisto o il regolamento non dispone diversamente, essi sono di proprietà comune, in considerazione però della loro ampiezza, della loro praticabilità e, soprattutto, della loro funzione a cui possono essere anche in via potenziale destinati. Pertanto, per stabilire la natura del sottotetto di un edificio, occorre ancora in primo luogo far riferimento ai titoli (atti di acquisto, regolamento contrattuale) e solo in difetto di questi ultimi, si potrà ritenerlo comune qualora risulti, in concreto o in via potenziale per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Avv. Ilaria Crivellaro

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