La revoca dell’amministratore di condominio

revoca-amministratore-condominio La Legge di riforma ha dettagliato le ipotesi di revoca dell’amministratore di condominio.

In particolare il nuovo art. 1129 c.c. distingue distingue le ipotesi di revoca assembleare da quelle di revoca “giudiziale”:

Revoca “Assembleare”: il nuovo articolo 1129, comma 11, prevede che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina – cioè maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio –  oppure con le diverse modalità eventualmente previste dal regolamento di condominio.

Se l’assemblea non raggiunge i predetti quorum l’amministratore non può dirsi validamente revocato.

Va chiarito che la nomina di un nuovo amministratore nel rispetto delle maggioranze predette, comporta di per sé l’implicita revoca dell’amministratore uscente.

Revoca “giudiziale”: molto più dettagliate sono ora le ipotesi in cui su ricorso anche di un singolo condomino, la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria:

Sono ora motivo di revoca le seguenti fattispecie:

1)      Qualora non abbia notiziato “senza indugio” l’assemblea di eventuali citazioni/azioni di terzi o provvedimento dell’autorità amministrativa (art. 1131 IV comma c.c.);

2)      Se non ha reso il conto della gestione annuale previsto dall’art. 1130 I comma n. 10 c.c.; (art. 1129, XI comma, c.c.);

3)      Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dello stesso articolo 1129 (mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio), i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Nel caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

4)      In caso di gravi irregolarità come di seguito indicate;

L’art. 1129, XII comma c.c. elenca in maniera solo esemplificativa ma non tassativa né esaustiva, quali fattispecie possono essere considerate “gravi irregolarità”:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130 c.c. n. 6) 7) e 9) e cioè : tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui all’art. 1129, II comma c.c. (cioè i dati anagrafici, professionali, etc.). Si ricorda che tale comunicazione va fatta sia al momento dell’accettazione della nomina sia ad ogni rinnovo dell’incarico.

Verona, 20 Febbraio 2014

Avv. Matteo Carcereri

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