Assemblea di condominio e supercondominio: la nuova delega

assemblea_votoAssemblea di condominio e supercondominio.

Deleghe e mandatari

  1.  Il nuovo articolo 67 disp. att. c.c., in generale. 2. La delega scritta e i suoi limiti.
  1. Il nuovo articolo 67 disp. att. c.c., in generale

Il nuovo articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile regola, con molta confusione ed incertezze interpretative, l’intervento nell’assemblea di condominio e di supercondominio dei rappresentanti dei condomini.

Al primo comma si richiede finalmente per il rappresentante la “delega scritta”, limitando però il numero delle deleghe personali  a non “più di un quinto dei condomini e del valore dell’edificio”;

Al secondo comma è previsto  che qualora “un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea” il quale è designato secondo le regole dell’assemblea per la comunione.

Procedimento complesso è invece previsto dal comma terzo, per la designazione del rappresentante dei singoli condominii costituenti il supercondominio che sono obbligatori quando i “partecipanti sono complessivamente più di sessanta”. In questo caso ogni singola palazzina deve  designare il proprio rappresentante che ha poteri deliberativi solo per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore dell’intero complesso.

Il rappresentante non può essere limitato o il suo potere condizionato (comma quarto) ed esso risponde secondo le regole del mandato comunicando le decisioni dell’assemblea del complesso all’amministratore della singola palazzina che rappresenta.

Le deleghe all’amministratore sono vietate “per la partecipazione a qualunque assemblea” (comma 5).

I commi sesto e settimo regolano la partecipazione dell’usufruttuario in assemblea il quale vota per “gli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose comuni” , negli altri casi il diritto di partecipazione è del proprietario salve particolari eccezioni ivi indicate.

  1. 2.      La delega scritta e i suoi limiti.

 

Dall’ enciclopedia Treccani delega è “termine usato nella pratica, in luogo di mandato e di procura, per indicare il conferimento di una rappresentanza e l’atto stesso (o, più concretamente, lo scritto) con cui vengono conferiti l’incarico e la capacità di agire in vece propria: dare delega, fare la d. ad altra persona, o ad altro organo; d. verbale, d. scritta, d. notarile; per riscuotere lo stipendio del coniuge, occorre la d. firmata dall’interessato; il capo divisione ha la d. di firmare le circolari dettate dal direttore generale.”

Qui il legislatore usa il termine di uso corrente e non propriamente giuridico “delega” in luogo del corretto termine “procura” ex art.1392 c.c. mentre richiede espressamente che l’atto di conferimento del potere di rappresentanza sia scritto.

La necessità della forma scritta della delega (rectius: procura) è da intendersi ad substantiam cioè quale forma essenziale per legittimare il rappresentante in assemblea in luogo del rappresentato.

Mancando, al momento della verifica del quorum costitutivo, il soggetto anche se legittimato, in altro modo (magari con una telefonata ricevuta dal presidente dell’assemblea), non può essere parte dell’assemblea e l’eventuale sua partecipazione ed espressione di voto è da considerarsi nulla.

Se poi il voto è determinante ai fini della validità della delibera, la mancanza della procura scritta comporterà l’invalidità della stessa per difetto della maggioranza.

La “forma scritta” va ora interpretata anche con la prova tramite documento trasmesso via fax  ovvero tramite posta certificata.

Con il conferimento del potere di rappresentanza tramite la procura (delega) il rappresentato pone in essere una dichiarazione verso l’assemblea dei condomini con la quale autorizza un atto di altro soggetto (rappresentante) di disposizione dei propri diritti, assumendo, in anticipo, su di se le conseguenze che ne deriveranno. Come ha chiarito la Suprema Corte a sezioni unite: “con tale autorizzazione, l’autorizzante immette preventivamente nelle propria sfera, appropriandosene, l’assetto che verrà dato ai propri interessi dal rappresentante nei confronti della controparte” (sent.21.10.2009 n.22234).

La procura ora richiesta “scritta” ha quindi l’effetto della c.d “spendita del nome” cioè di riferire direttamente al rappresentato gli atti giuridici deliberati dall’assemblea e le relative conseguenze, anche negative.[1]

Le modificazioni o le contestazione circa il potere di rappresentanza che sottende alla procura è poi un fatto che riguarda rappresentante e rappresentato.

L’art.1396 c.c. dispone infatti che le modificazioni o la revoca della procura devono essere portate a conoscenza dei terzi con mezzi idonei.

Nell’ assemblea di condominio può capitare che ad un soggetto terzo (ma anche ad un altro condomino) venga conferita una procura scritta generale, cioè di rappresentanza per ogni assemblea che il rappresentante poi esibisce ogni volta alla verifica del quorum costitutivo.

Orbene se la procura generale viene revocata o modificata il fatto deve essere portato a conoscenza dei terzi, in questo caso l’assemblea dei condomini, nella persona del Presidente, affinchè se ne tenga conto nella verifica del quorum costitutivo e susseguentemente deliberativo.

Basta una dichiarazione a verbale del rappresentato.

Ciò leggittima a dire, ex art.1396 c.c.,  che il consesso sapeva che al rappresentante è stato revocato il potere di rappresentanza e il suo voto non può essere conteggiato.

Per il fatto che l’articolo in commento richiede la forma scritta della delega, non si dovrebbero porre problemi circa la “rappresentanza senza potere” con riferimento al caso dell’ eccesso di potere ex art.1398 c.c.

In primo luogo perchè è da escludersi la presenza ed il voto del c.d. “falsus procurator” cioè di un soggetto senza procura[2], in secondo luogo poichè se nella procura il rappresentato ha indicato come il rappresentante deve esprimersi su un particolare punto all’ordine del giorno è alla delega che si dovrà fare riferimento per il calcolo delle maggioranze.

Il secondo innesto della riforma riguarda il numero di deleghe che il rappresentante può avere in assemblea.

Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale“.

Nessun problema se i condomini sono 20 o in un numero inferiore a 20; non vi è limite alla delega.

Infatti la disposizione è chiara: “Se i condomini sono più di venti…..”

Viceversa  in un condominio composto da 25 condomini il rappresentante  non può rappresentare più di cinque condomini per un massimo di 200 millesimi.

Ma se solo un condomino ha 200 millesimi? O se 6 condomini non raggiungono i 200 millesimi?

In questo caso, applicando per analogia, il principio della doppia maggioranza per la validità delle delibere  condominiali (intanto una delibera è valida se riporta la maggioranza dei condomini intervenuti e la maggioranza (o metà) del valore dei millesimi), se i due fattori indicati dal legislatore, non coincidono, il rappresentante non potrà comunque essere portatore di quel numero di deleghe la cui somma superi o il valore dell’ edificio o la frazione di un quinto dei soggetti rappresentati.

Avv. Maurizio Voi
Voi & Partners Studio Legale Associato


[1] E’ il caso di una delibera annullabile, per esempio per mancanza di quorum poi impugnata dal dissenziente o assente. In questo caso gli effetti negativi dell’impugnazione (annullamento della delibera e condanna alle spese) ricadranno direttamente sul rappresentato.

[2] A meno che non venga successivamente contestato che la sottoscrizione è falsa, procedimento giudiziario complesso con l’introduzione della querela di falso, e successivamente, l’accertamento della responsabilità del falsus procurator per danni nei confronti del condominio (esempio: non aver potuto eseguire una delibera di conservazione o manutenzione urgente sulle parti comuni, compromettendone il valore). Anche se appare più come un caso di scuola. Poichè il condomino potrebbe ratificare il voto del falso rappresentante e sanare così la procura.

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