La rappresentanza in assemblea di condominio in caso di comproprietà dell’unità immobiliare.

delibera-assembleaIl secondo comma dell’art.67 disp. att. c.c. dispone che: “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproproprietari interessati a norma dell’art.1106 c.c.”.

E’ quindi stata modificata la precedente disposizione che invece prevedeva il caso in cui se il rappresentante non era designato dai comproprietari interessati, vi provvedeva il “presidente”, ma senza alcun riferimento a che “presidente” intendesse la norma anche se, per logica deduttiva, doveva intendersi il presidente dell’assemblea dei condomini.
Già nel mio lavoro: “L’amministratore Immobiliare. Formazione ed aggiornamento”, La Tribuna, 2002, p.185-186) nutrivo seri dubbi di costituzionalità sul fatto che il presidente (dell’assemblea dei condomini) potesse decidere chi tra i comproprietari avesse avuto il diritto di rappresentare la comunione.

Ma ora  una parte di dubbi sono stati chiariti, indicando il procedimento di nomina del rappresentante secondo le norme sulla comunione (art.1106 c.c.).

Così ai sensi dell’art. 1106 c.c. con la sola maggioranza delle quote i comproprietari dell’unità immobiliare nomineranno  il rappresentante della comunione.

Il procedimento per arrivare all’assemblea di condominio però si complica non poco poiché la norma in commento dispone solo sulla “rappresentanza” (…hanno diritto ad un solo rappresentante..) ma nulla dice circa i tempi e le modalità di convocazione anche in relazione all’assemblea di condominio.

Infatti non vi è dubbio che, l’amministratore, dovrà, ben calcolare i tempi di convocazione dell’assemblea di condominio dando così modo ai comunisti di convocarsi per decidere il rappresentante che poi dovrà partecipare all’assemblea di condominio.

Quid juris se i comunisti non procedono nella loro assemblea o, comunque, non nominano il loro rappresentante?

E l’amministratore, nel convocare i comunisti deve indicare con esattezza l’ordine del giorno?

Il rappresentante è nominato una sola volta per tutte le assemblee o, per ogni assemblea, si deve procedere alla nomina del rappresentante della comunione?

Se i comunisti non nominano il loro rappresentante, per l’assemblea di condominio, poiché la disposizione prevede che: “questi (cioè i comproprietari)  hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea..” si dovrà ritenere che essi non sono rappresentati a meno che, tutti presenti, seduta stante, non nominino il rappresentante.

In tal procedimento potrebbe succedere che uno dei comproprietari, per qualsiasi tipo di ragione, impugni l’assemblea della comunione comunicandolo poi all’amministratore.
In questo caso sorge il dubbio, quasi amletico, se l’assemblea si possa tenere non considerando la partecipazione, come condomino, (quindi risultando assente) dei comproprietari dell’unità in questione.

Ciò poiché la norma dispone che i comproprietari “hanno diritto” potendosi ritenere che ciò voglia significare che lo svolgimento dell’assemblea senza il legittimo rappresentante, comporti una possibile invalidità della stessa, essendo stato negato, appunto il diritto, a parteciparvi.

L’ordine del giorno: è sicuramente da ritenere che l’ordine del giorno dell’assemblea vada comunicato a tutti i comproprietari cosicchè possano discutere e formare la volontà della comunione che poi sarà espressa dal rappresentante.

Ritengo poi che nel rispetto delle norme sul potere di rappresentanza e del mandato, i comunisti possano nominare un loro rappresentate “permanente”, comunicandolo poi per scritto all’amministratore.

Se poi l’indicazione del rappresentante include anche l’elezione di domicilio di tutti i comunisti per le successive assemblee ecco allora che l’amministratore potrà convocare il soggetto indicato dalla comunione per ogni assemblea di condominio.

Verona 21.03.2014                    Avv. Maurizio Voi | Voi & Partners Studio Legale Associato

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