La rappresentanza nel supercondominio

mancata-comunicazione-assemblea-di-condominioIl procedimento di convocazione dell’assemblea, valida costituzione e calcolo delle maggioranze poi si complica in caso di supercondominio e non solo.

L’art.67 disp. att. c.c., terzo comma, non specifica il sostantivo “super condominio”, ma si riferisce ai casi “di cui all’art. 1117-bis del codice civile” [1]; quindi vi sono ricompresi non solo i complessi condominiali come ben definiti dalla sentenza Cass. Civ.  7.7.2000 n.9096[2], ma anche gli edifici in multiproprietà poiché come chiarito da Cass.16.3.2010 n.6352 la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’unità immobiliare in multiproprietà è riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune, a tutti i multiproprietari.

Ora il “diabolico” comma prevede che quando nei complessi immobiliari testè indicati i partecipanti sono più di sessanta, ciascun “condominio” (quindi edificio in condominio) deve designare con la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (art.1136 V° co.) il proprio rappresentante.

Se i condomini di ciascun condominio, non vi provvedono, ciascuno di loro è legittimato a rivolgersi al Tribunale affinchè sia l’Autorità Giudiziaria a nominare il rappresentante del proprio condominio.

Quindi, sorta la necessità, accertato che il singolo condominio non ha nominato il rappresentante, vi provvede il Giudice anche, pensiamo, attingendo a nominativi esterni ai comproprietari di quell’edificio ciò poiché nulla è detto.

Ma a mio avviso, tal procedimento, non va confuso con l’assurdità del capoverso che segue perché esso inzia così: “Qualora alcuni dei condominii interessati…”

La norma persevera nella sua diabolica imposizione di regole e prevede un complicato iter nel caso in cui il “rappresentante” manchi per più condominii, il sostantivo è indicato al plurale.

In questo caso l’iter è complesso, enucleando, quasi una condizione di procedibilità per la nomina.

Infatti, nel caso di “condominii” il Tribunale, su ricorso sembra anche solo di uno dei rappresentanti già nominati, prima diffida il condominio (in persona dell’amministratore o tutti i condomini[3], se manca) a provvedervi entro un congruo termine, e solo in caso di disaccordo vi provvede autonomamente.

Viene da pensare allora che, nel caso sia un unico condominio mancate del rappresentante il ricorso al Giudice è immediato e senza “inviti” all’assemblea. Mentre solo nel caso in cui manchi il rappresentante di più complessi, allora si deve prima della nomina ex officio, diffidare i condomini. Rimando alla nota n.5, per un’idea di semplificazione.

 

[1] Cioè nel caso in cui: “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117”.

[2] Cass.7.7.2000 n.9096: “Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti “supercondomini”), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale”.

[3] Complicazione per complicazione, se manca l’amministratore o perché qui i condomini sono meno di otto, ovvero gli stessi proprietari non hanno trovato la maggioranza, bastava far riferimento all’art.65 disp. att. c.c., che espressamente prevede il caso in cui manca il rappresentante dei condomini, con la nomina di un “curatore speciale”.

Anzi nel caso di mancanza sia nel primo che nel secondo caso senza ingegnarsi in tal labirinto senza usciata, bastava, appunto il riferimento alla norma citata.

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