I poteri del rappresentante nel supercondominio e non solo

delibera-assembleaIl rappresentante dei singoli edifici in condominio interviene all’assemblea del complesso per quanto riguarda la “gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”.

A parte la facile interpretazione della nomina dell’amministratore che è quello del super condominio o della multiproprietà, per quanto riguarda la “gestione ordinaria”, il termine “gestione” non si rinviene nelle altre norme sul condominio.

Termine moderno che dovrebbe riassumere tutte le ipotesi di conservazione e godimento delle parti comuni, cioè tendenti a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose, spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie[1].

Il bello viene ora perché il quarto comma dell’articolo in commento prevede che il rappresentante non può subire condizionamenti o limiti al suo potere e se ci sono, si considerano non apposti e risponde verso i terzi (rappresentati) con le regole del mandato.

Difficile trovare il “bandolo della matassa”.

Il capoverso iniziale del comma 4° è una contraddizione giuridica poiché, andando con ordine:

La rappresentanza è un potere (art.1387 c.c.) che non prevede limiti o condizioni poste dall’interessato ma solo fattispecie di “conflitto di interessi” (art.1394 c.c.), “contratto concluso con se stesso” (art.1395 c.c.), “rappresentanza senza potere” (art.1398 c.c.), per le quali la legge configura particolari conseguenze: annullamento del contratto concluso in conflitto di interessi o con se stesso, risarcimento dei danni del rappresentante nei confronti dei terzi, nel caso di eccesso di potere.

Se il legislatore ha voluto riferirsi ai primi due casi, e non sembra, allora autorizza a pensare che il rappresentante può agire per interessi propri e farsi, per esempio, deliberare un contratto di manutenzione del verde condominiale se è impresa idonea. Il che è contraddittorio.

In questo caso il calcolo delle maggioranze dovrebbe essere fatto in ossequio alla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione che ritiene applicabile alle delibere delle assemblee dei condomini i principi di conflitto di interessi dettati in materia di società di capitali (sent. 18.5.2001 n. 6853, conforme Cass. 22.7.2002 n. 10683)[2].

Ma poiché vi è il riferimento esplicito al “mandato” (..il rappresentante risponde con le regole del mandato..) allora il mandato è finalizzato ad atti giuridici (art.1703 c.c.) per i quali il contratto è stato conferito (art.1708 c.c., sul contenuto del mandato).

E fin qui verrebbe da dire che il rappresentante interviene e delibera per gli “atti giuridici” inerenti alla gestione ordinaria e all’amministratore” scegliendo autonomamente.

Ma riferirsi al mandato esplicitamente vuol dire anche aver la possibilità per i rappresentati di fissare “i limiti del mandato” (art.1711 c.c.), cioè impartire istruzioni.

E allora o i termini “limite o condizione” è diverso del concetto giuridico istruzioni[3], o se si vorranno far coincidere, il rappresentante potrà esprimere la volontà dei rappresentati (suoi condomini) anche in totale dissenso.

Certo che l’assemblea dei singoli edifici dovrebbe tenersi prima dell’assemblea del supercondominio, anche se, la norma, sembra prevedere il contrario.

Il rappresentante “comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea”.

Ciò si spiega con il fatto che il rappresentante di ogni singolo condominio è nominato fino a revoca e non dura in carica un’ anno ovvero per la gestione a cui si riferisce la sua nomina?

Ogni interpretazione ha diritto di cittadinanza. Alla Corte di cassazione l’interpretazione.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Così dispone il quinto comma dell’art.67 disp. att. c.c.

Chiaro il significato poiché la complessità della norma comunque distingue fra amministratore del condominio e del super condominio, prevedendo per quest’ultimo altra figura di rappresentante.

Da qui l’interpretazione rigida che l’amministratore anche del singolo condominio non può essere portatore di delega nell’assemblea del supercondominio.

Il comma però non ci lascia convinti poiché è l’amministratore del condominio che meglio conosce i problemi dei suoi amministrati e delle parti comuni e per la sua professionalità può essere più incisivo e meglio tutelare gli interessi dei singoli in nell’ambito del complesso.

Verona 21 Maggio 2014

Avv. Maurizio Voi Voi & Partners Studio Legale Associato

[1] Così Cass. 3.10.1996 n.8657, ma anche: Cass. 12.1.2007 n.432, spese per la “conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa e per consentirne l’uso e il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza..”.

 

[2] Si legge in Cass. 6853/2001 : “L’ordinamento giuscivilistico, pur riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce pur tuttavia ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio”, con ciò chiarendosi che il condomino in conflitto di interessi deve essere escluso dal diritto di voto.

Analogo principio è stato espresso da Cass. 10683/2002 ove, richiamando gli arresti in tema di diritto societario (art. 2373 c.c.), è chiarito espressamente che il condomino deve essere escluso dal calcolo dei millesimi e delle relative carature attribuite al condomino configgente[2].

[3] E quindi l’assemblea può impartire istruzioni al rappresentante su come votare per l’amministratore, il rendiconto, le manutenzioni ecc. ecc..

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